Zamieszkiwanie w budynku wielolokalowym rodzi po stronie lokatora – czy to najemcy, określone obowiązki stosowania się do norm ogólnie nazywanych normami porządku domowego. Dotyczy to również właścicieli lokali. Zasady porządku domowego ustalane przez uprawnione podmioty przyjmują postać regulaminów. Uchwalają je wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie mieszkaniowe oraz właściciele budynków, których lokale są oddawane w najem lub w inny sposób oddawane do użytkowania.
W przypadku rażącego i uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu, które czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali, eksmisji uciążliwego lokatora może zażądać inny lokator lub właściciele innego lokalu, a nawet współlokator. Każdy z nich może wystąpić do sądu z powództwem o eksmisję trudnego we współżyciu sąsiada.
Zgodnie z art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów :
- Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.
- Współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka rozwiedzionego lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.
Celem wskazanej regulacji jest zapewnienie współuprawnionym prawa do korzystania z lokalu w warunkach, gdy inne osoby, wbrew zasadom współżycia społecznego, uniemożliwiają mu takie zamieszkiwanie, a stopień natężenia złej woli w zachowaniu ma postać rażącą w znaczeniu obiektywnym.
Pozbawienie prawa do lokalu musi znajdować podstawę zarówno w nagannym zachowaniu lokatora (osób z nim zamieszkałych lub wywodzących od niego swoje prawo), jak i w obiektywnej uciążliwości dla lokatora lub właściciela innego lokalu w tym budynku. Obie przesłanki muszą wystąpić łącznie.
Naganne zachowanie musi mieć postać kwalifikowaną, być uporczywe (częste, wielokrotne, powtarzające się) lub rażąco naganne (o dużym nasileniu złej woli, szczególnie szkodliwe ze względu na charakter naruszeń norm). To prawnie i społecznie naganne zachowanie musi też mieć realnie uciążliwy wpływ na zamieszkiwanie innych lokatorów lub właścicieli w lokalach sąsiednich. Uciążliwość nie musi oznaczać niemożliwości zamieszkiwania.
Z kolei w przypadku art. 13 ust.2 wskazanej ustawy skuteczność powodzenia wytoczonego powództwa o eksmisję wiąże się bezwarunkowo z koniecznością realizacji przesłanki niemożności wspólnego zamieszkiwania z osobą, która ma być eksmitowana.
Na skutek eksmisyjnego orzeczenia sądu ze względu na niewłaściwe zachowanie lokator nie traci prawa najmu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (mieszkania), traci jedynie możność korzystania ze swego prawa.
Przeczytaj również: