Będąc jednym ze współwłaścicieli warto uregulować sprawy związane z korzystaniem z części wspólnej nieruchomości. Jednym z rozwiązań może być umowa quoad usum, czyli umowa o podziale nieruchomości do korzystania.
Umowa quoad usum pozwala na wyodrębnienie współwłaścicielowi części nieruchomości, która będzie tylko do jego użytku. W praktyce wiąże się to z tym, że wszyscy lub tylko niektórzy współwłaściciele uprawnieni zostają do korzystania z uzgodnionej części wspólnej nieruchomości z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli.
Współwłaściciel może wówczas zgodnie z postanowieniami umowy samodzielnie posiadać, użytkować oraz czerpać pożytki z konkretnej, fizycznie wydzielonej części nieruchomości. Korzystanie to niesie za sobą również obowiązek ponoszenia wydatków związanych z eksploatacją danej części nieruchomości. W przypadku konieczności remontu pomieszczenia, które zostało przyznane do wyłącznego korzystania konkretnemu współwłaścicielowi nieruchomości, to właśnie on zostaje obciążony kosztami związanymi z jego remontem.
Podział quoad usum wyłącza postanowienia art. 206 kc, który stanowi, że „każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”.
Dla przykładu przez umowę quad usum współwłaściciele nieruchomości wspólnej mogą przyporządkować poszczególne piwnice konkretnym współwłaścicielom. Innym przykładem takiego porozumienia jest zawarta pomiędzy współwłaścicielami umowa quoad usum, na mocy której jeden współwłaściciel będzie korzystał i pobierał pożytki z lokalu na pierwszym piętrze, natomiast drugi współwłaściciel z lokalu na drugim piętrze. W umowie quoad usum współwłaściciele mogą również określić sposób zarządu nieruchomością wspólną.
W doktrynie oraz w orzecznictwie dominuje pogląd, według którego zawarcie umowy quoad usum nie wymaga zachowania określonej formy, przez co może dojść do skutku poprzez takie zachowanie współwłaścicieli, które w danych okolicznościach nie budzi wątpliwości, co do ujawnionej w taki sposób ich woli (art. 65 k.c.). W taki też sposób może być kształtowana treść umowy w trakcie jej wykonywania (SN sygn. akt: III CR 81/63). Innymi słowy do zawarcia umowy quoad usum może dojść w formie ustnej, jak również w zwykłej formie pisemnej.
Pomimo tego, że nie ma obostrzeń ze strony przepisów dotyczących formy umowy o podziale nieruchomości, warto zawrzeć ją w formie pisemnej (z podpisem notarialnie poświadczonym lub w formie aktu notarialnego). Pozwoli to na jej ujawnienie w III dziale księgi wieczystej i tym samym objęcie jej rękojmią publicznej wiary ksiąg wieczystych.
Do podziału quoad usum może dojść również na podstawie orzeczenia sądowego. W przypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli na zawarcie umowy podziału nieruchomości, współwłaściciele, którzy posiadają ponad połowę udziałów, mają możliwość zwrócenia się do sądu celem ustanowienia takiego podziału.
Co istotne, przez fakt zawarcia takiej umowy nie dochodzi do likwidacji współwłasności, ale jedynie następuje wiążące dla wszystkich współwłaścicieli ustalenie zasad korzystania z nieruchomości wspólnej. Ponadto zawarcie takiej umowy rozciąga skutek prawny nie tylko na rzecz współwłaścicieli, którzy taką umowę zawarli, ale również wobec ich następców prawnych. Nadto w przypadku, gdy jeden ze współwłaścicieli, który uprzednio zawarł umowę quoad usum, dokonał zbycia swojego udziału wobec osoby trzeciej, to postanowienia zawartej umowy quoad usum dotyczące określonego sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej będą obowiązywały również tę osobę trzecią.
Ciążący na pozostałych współwłaścicielach obowiązek respektowania (czyli nie ingerowania) w prawa pozostałych współwłaścicieli do wyłącznego korzystania z przynależnej im części nieruchomości wspólnej podlega ochronie sądowej i każdy ze współwłaścicieli ma legitymację procesową do ochrony swojego prawa do wyłącznego użytkowania. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 9.07.2003 r. (IV CKN 325/01), jeżeli jeden ze współwłaścicieli narusza wynikające ze stosunku współwłasności uprawnienia drugiego właściciela do korzystania z rzeczy wspólnej, to współwłaścicielowi, którego prawo zostało naruszone, przysługuje – w zależności od rodzaju naruszenia – roszczenie o dopuszczenie do współposiadania lub o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.