Najem okazjonalny jako szczególny rodzaj najmu wprowadzony został ustawą z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów. Prawo do najmu okazjonalnego dotyczy wyłącznie lokali, które służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Najem okazjonalny gwarantuje właścicielom nieruchomości skuteczniejszą ochronę ich własności.
Decydujące znaczenie dla bytu najmu okazjonalnego ma jego czasowy charakter – na okres do lat 10, a także przymiot wynajmującego, którym może być tylko osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali.
Co w praktyce zyskuje właściciel zawierając umowę najmu okazjonalnego? Otóż, może łatwiej pozbyć się uciążliwego lokatora. Zawierając klasyczną umowę najmu, właściciel nie może wyrzucić lokatora, który nie chce wyprowadzić się z wynajmowanego mieszkania. Lokator musi mieć zapewniony lokal socjalny, co powoduje często nieskuteczność wyroków eksmisyjnych. Z kolei korzyścią dla wynajmującego jest to, że właściciel od wynajmującego może pobierać jedynie czynsz określony w umowie oraz opłaty, które są od niego niezależne (media), o ile umowa nie stanowi inaczej. Czynsz najmu może zostać podwyższony tylko zgodnie z warunkami określonymi w umowie.
Umowa najmu okazjonalnego wymaga spełnienia następujących warunków:
1) zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności,
2) oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca podda się egzekucji i zobowiąże się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu,
3) wskazania przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
4) oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia.
W przypadku wynajmującego ważna jest lojalność podatkowa właściciela, w postaci zgłoszenia umowy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, w terminie 14 dni od jej zawarcia; wówczas skorzysta on z wszystkich przewidzianych w art. 19e ustawy o ochronie praw lokatorów wyłączeń ochronnych praw lokatora. Jeśli tego nie uczyni, najem okazjonalny, nawet jeśli powstanie, nie korzysta z żadnych przywilejów – znajdą do niego zastosowanie wszystkie przepisy niniejszej ustawy.
To ostatnie rozwiązanie różnicuje ochronę właścicieli i lokatorów w zależności od tego, czy właściciel zgłosi umowę do urzędu skarbowego w określonym czasie. Jeśli w terminie 14 dni zgłosi umowę do właściwego organu, gwarantuje mu to przeprowadzenie eksmisji do lokalu wskazanego w załączonym oświadczeniu lub na bruk (obecnie w wersji bardziej cywilizowanej – do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe). Jeśli taki wynajmujący nie zgłosi umowy do urzędu podatkowego, państwo tym razem zagwarantuje ochronę lokatorowi, zapewniając mu standardy ochrony przewidziane w ustawie, a więc w szczególności związane obowiązkiem sądu co do orzekania o prawie do najmu socjalnego.
Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.
Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal. W przypadku bezskutecznego upływu terminu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego.